Ammattimaisessa rakentamisessa rakennuttajan tehtävänä on määrittää hankkeelle rakentamisen valmisteluvaiheessa urakkaohjelma sekä urakkarajaliite.

Urakkaohjelma on hanketta tukeva kaupallinen sopimusasiakirja, joka muodostaa kokonaiskuvan rakennushankkeesta, sen toteutusmuodosta, sisällöstä, eri osakokonaisuuksista ja tehtävistä sekä hankkeessa yhteisesti noudatettavista menettelytavoista. Urakkaohjelman tavoitteena on lisäksi määrittää ne keskeiset asiat, jotka ovat rakennushankkeeseen ryhtyvälle tärkeitä hankkeen toteuttamisessa ja lopputuotteessa.

Urakkarajaliitteen tavoitteena on vastaavasti määrittää puitteet hankkeen toteuttamiseksi, yhteisesti sovitut käytänteet ja velvoitteet sekä tarkentaa eri työvaiheiden ja osa-urakoiden vastaanottoon liittyvät tehtävät ja vastuut. Urakkarajaliitteen tarkoituksena on myös määrittää eri urakoitsijoiden väliset työt ja velvoitteet sekä urakkarajat ja vastuut.

Pientalohankkeen laajuus sekä kuluttajan poikkeuksellinen asema ei-ammattimaisena rakennuttajana ja päätoteuttajana eivät pääsääntöisesti edellytä erillisen urakkaohjelman tai urakkarajaliitteen laatimista. Siksi näiden eri asiakirjojen sisältö voidaan soveltuvin osin koota yhteen hankkeen hankesuunnitelmaksi. Urakkaohjelman ja urakkarajaliitteen laatimisesta annetut yleiset laatimisohjeet ja keskeinen sisältö toimivat kuitenkin soveltuvin osin hyvänä lähtökohtana laadittaessa pientalohankkeelle hankokohtaista hankesuunnitelmaa.

Hankesuunnitelmaan kootaan keskeiset hankkeen toteutusta käsittelevät tiedot ja tavoitteet. Hankesuunnitelman tavoitteena on urakkaohjelman ja urakkarajaliitteen tavoin määrittää rakennushankkeeseen ryhtyvän ja toteutusmuodosta riippuen hankkeen toteutusorganisaatio, eri urakoitsijoiden väliset hankekohtaiset kaupalliset ehdot sekä määrittää rakentamisen johtamista, rakennustyötä, laadun tavoittelua ja urakkarajoja koskevat säännökset ja yhteiset menettelytavat.

Hankesuunnitelman keskeisenä tavoitteena on kerätä yhteen tiloja ja toiminnallisuutta koskevat tavoitteet, suunnittelulle asetettavat tavoitteet ja vaatimukset (suunnitteluohje) sekä ketä eri osapuolia suunnittelu ja toteuttaminen edellyttävät eri toteutustapavaihtoehdoissa (alustava hankeorganisaatio ja eri tehtävät). Hankesuunnitelmaan kirjataan myös, mitä eri vastuualueita ja tehtäviä eri toteutustavoissa jää rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulle. Keskeistä on lisäksi määrittää rakennuspaikkaan liittyvät mahdollisuudet sekä rajoitteet.

Hankesuunnitelmaan keskeisesti kirjattavia asioita ja tavoitteita:

  • tiedot rakennuspaikasta sekä arvio rakennuspaikan ominaisuuksista, mahdollisuuksista ja rajoituksista (tontinkäyttösuunnitelma),
  • tilaohjelma sekä rakennukselle asetettavat toiminnalliset tavoitteet,
  • laadulliset tavoitteet ja viittaukset mahdollisiin laatuohjeistuksiin (Rakentamisen yleiset laatuohjeet RYL, Pientalon tekninen laatu -ohjeistus www.pientalonlaatu.fi),
  • hankeaikataulu (projektiaikataulu),
  • tavoitekustannusarvio (budjetti),
  • riskiarvio ja varautuminen riskeihin,
  • alustava hankeorganisaatio vaihtoehtoisissa eri toteutusmuodoissa (vastuunjakomatriisi)
    • hankkeen pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja
    • eri osa-alueet ja tehtävät hankevaiheittain,
    • rakentamisen organisoiminen ja vastuut,
    • valvonta ja tarkastaminen,
  • alustava toteutustapasuunnitelma ja pääasiallinen runkomateriaali,
  • kosteudenhallintaselvitys ja päätös noudatettavasta kosteudenhallintamenettelystä,
  • turvallisuuskoordinaattori ja turvallisuusasiakirja – vastuut ja menettelytapaohjeet
  • suunnittelua ja rakentamista sekä valintoja ohjaavat rajoitukset ja reunaehdot
    • kaavamääräykset ja
    • alueelliset rakentamista ohjaavat tai rajoittavat määräykset,
  • hankkeen suunnittelua ohjaavat tavoitteet (suunnitteluohje),
  • hyvän suunnittelun periaatteet ja tavoitteet sekä yhteensopivuuden varmistavat toimenpiteet
    • suunnittelun sisältö ja vaadittavat suunnitteluasiakirjat (suunnitelmat, työselostukset, turvallisuusohjeet ja tuotehyväksyntälainsäädännön mukaiset asiakirjat)
    • sitoutuminen yhteisiin laatutavoiteisiin ja menettelytapaohjeisiin
    • tuotehyväksyntälainsäädännön noudattaminen – menettelytapaohjeistus
    • kosteudenhallintaohjeistuksen noudattaminen – menettelytapaohjeistus
    • käyttö- ja huolto-ohjetta koskien tarvittavan tiedon tuottaminen
    • suunnitelmien ja eri ratkaisujen yhteensopivuuden varmistaminen
  • suunnittelun organisointi ja johtaminen eri toteutustapavaihtoehdoissa,
    • toteutussuunnittelun koordinointi, ohjaaminen ja valvonta sekä yhteensopivuuden varmistaminen,
    • tietomallintamisen tarve sekä
    • dokumentointi ja tiedonhallinta
  • yhteensopivuuden kannalta toteutussuunnittelussa huomioitavat kriittiset ratkaisut ja järjestelmät (lämmitys, ilmanvaihto, valaistus, taloautomaatio, turvallisuus) sekä näiden rajapinnat,
  • alustava hankintasuunnitelma – työsuoritukset ja osaurakat sekä erillishankinnat eri toteutusmuodoissa (hankintavastuu, toteutussuunnitelma ja aikataulu),
  • rakentamisen suunnitelma eri toteutusmuotovaihtoehdoissa
    • aloituksen ja rakentamisen edellytysten määrittäminen (rakentamisen aikaisen veden- ja sähkönsaannin varmistaminen, mahdollisten työmaarakennelmien edellyttämät luvat),
    • rakentamisen hanketehtävät – osapuolet ja vastuut sekä tuotannonsuunnittelu
    • työmaajärjestelyt (työmaakopit ja -valaistus, rakennusvälineet, telineet, suojaukset, mittaukset, nostot ja siirrot, tarvikkeiden vastaanotto ja varastointi, vartiointi),
    • aikataulu- ja vaadittava tehtäväsuunnittelu,
    • rakentamisen johtaminen – vastuut ja urakkakokonaisuudet osa-alueittain sekä valvonta ja tarkastaminen,
  • rakentamisen aikaiset työmaan yhteiset menettelytavat ja työmaan kokouskäytänteet
  • rakennustyön laadun varmistaminen – alustava laadunvarmistus- ja työnaikainen valvontasuunnitelma
    • laatutavoitteiden määrittäminen (prosessi tavoitteiden ja laadun varmistamiseksi),
    • edellytykset (suunnitteluasiakirjat),
    • valvonnan tavoitteet ja organisoiminen eri toteutusmuodoissa,
    • erityissuunnittelijoiden mahdolliset tehtävät valvonnan toteuttamisessa (taloteknisten töiden valvonnan toteuttaminen) sekä osallistuminen katselmuksiin,
    • tuotehyväksyntälainsäädännön toteutuminen, rakennusmateriaalien tarkastaminen ja tuotehyväksyntädokumenttien varmistaminen
  • eri urakoitsijoiden vastuuvelvoitteet (takuuajat ja takuumenettelyt),
  • käyttö- ja huoltokirjan laatiminen – tavoitteet, sisällön kannalta keskeiset rakenteet ja järjestelmät, vastuu tiedon tuottamisesta ja ohjeen laatimisesta sekä tiedonhallintamuoto sekä vastuuhenkilö,
  • rakennushankkeeseen ryhtyvän vakuutusturvan arvioiminen ja suunnitelma tarvittavista toimenpiteistä ja vakuutuksista,
  • suunnitelma liittyen työsuoritusten vastaanottoon, rakennuksen käyttöönoton valmisteluun sekä luovutuksen suunnitteluun – vastuuhenkilöiden nimeäminen ja menettelyohjeistuksen laatiminen sekä
  • suunnitelma ja menettelytapa käytön opastuksen varmistamiseksi – opastuksen kannalta tärkeiden osa-alueiden määrittäminen sekä opastusvelvoitteen huomioiminen kaikissa yhteistyösopimuksissa.

Laadunvarmistuksen osalta hankesuunnitelmaan kirjatut tavoitteet muodostavat rakennushankkeelle valvontasuunnitelman asetettujen laatutavoitteiden toteutumisen varmistamiseksi. Suunnitelma laadun varmistamisesta sisältää sekä laadulle asetettavat tavoitteet, että laadun varmistavan prosessin, joka kattaa kaikki hankkeen vaiheet suunnittelusta toteutukseen, eri osasuoritusten luovutukseen.

Hankesuunnitelmaan kirjatut tavoitteet laadun varmistamiseksi muodostavat vaatimukset suunnittelun ja rakentamisen laadulle myös toteutusmuodoissa, joissa osa suunnittelusta tai erityissuunnittelu kokonaisuudessaan sisältyy kokonaistoimitukseen. Keskeisesti tämä tarkoittaa suunnitelmaa ja menettelyohjeistusta siitä, miten toteutussuunnitteluprosessi organisoidaan ja johdetaan vaihtoehtoisissa toimitus- ja toteutustavoissa.

Laadunvarmistus tulee ulottaa kaikkiin hankkeen suunnitteluasiakirjoihin sekä kirjata toimenpiteiksi eri vastuuhenkilöille kaikissa hankkeen eri vaiheissa. Laadunvarmistussuunnitelma sisältää menettelytavat hankkeen eri vaiheissa, joilla varmistetaan tavoitteeksi asetetun laatutason toteutuminen. Toteutusmuoto ei saa vaikuttaa siihen, mitä rakennushankkeeseen ryhtyvällä on oikeus vaatia erityissuunnittelulta.

Haasteen muodostavat toimitustavat ja -sisällöt, joissa osa toteutussuunnittelusta sisältyy ostettavaan toimitussisältöön. Tyypillisesti näitä ovat laajat talotoimituskokonaisuudet, jotka sisältävät suunnittelun, tarvittavat tuoteosat ja materiaalit sekä asennuksen erikseen sovittavaan valmiusasteeseen. Tällöin pääsuunnittelijan ja turvallisuuskoordinaattorin mahdollisuudet kattaa vastuunsa ja valvoa suunnittelua ja suunnitelmien laatua tulee eri toteutustapavaihtoehdoissa määrittää ja varmistaa erikseen. Valittu hankemalli ei kuitenkaan saa vaikuttaa rakennushankkeeseen ryhtyvän mahdollisuuksiin ohjata ja valvoa suunnittelua sekä varmistaa asetettujen laadullisten tavoitteiden toteutuminen.

Hankesuunnitelma myös osaltaan varmistaa, miten eri suunnittelua ja toteutusta ohjaavilla menettelytavoilla ja ohjeistuksilla voidaan varautua eri riskikohtiin ja riskien toteutumiseen.

Vastuu laadun ja suunnitelmien yhteensopivuuden varmistamisesta, hyvän suunnittelun periaatteiden noudattamisesta ja työturvallisuuden huomioon ottamisesta sekä suunnitelmien yhteensopivuuden varmistamisesta on hankkeen pääsuunnittelijalla ja työturvallisuuden osalta hankkeeseen nimettävällä turvallisuuskoordinaattorilla.

Laadunvarmistuksen perustan toteutussuunnittelussa ja rakentamisessa muodostavat hankkeessa syntyvät ja vaadittavat keskeiset suunnitteluaisakirjat ja suunnitelmat sekä sovitut menettelyt laadun toteutumisen varmistamiseksi:

  • suunnitteluohje ja hankesuunnitelma,
  • rakennussuunnitelmat – pääpiirustukset ja työpiirustukset
  • rakennusselostus ja rakentamistapaselostus
  • tilaselostus ja huonekortit
  • erityissuunnitelmat (rakenne-, LVI- ja sähkösuunnitelmat sekä valaistus- ja taloautomaatiosuunnitelmat) ja suunnitelmakohtaiset työselostukset,
  • kosteudenhallinnan todentamisohjeistukset,
  • työmaan turvallisuussuunnitelmat,
  • rakentamisvaiheen toteutussuunnitelma ja työkohtaiset tehtäväsuunnitelmat sekä
  • suunnitelma eri työvaiheiden valvonnasta, tarkastamisesta ja vastaanottamisesta hankkeen eri vaiheissa ja eri toteutusmuodoissa.

Hankeorganisaatio ja vastuunjakomatriisi

Hankeorganisaatiolla hankkeessa tarkoitetaan kaikkia osapuolia, joita tarvitaan rakennuksen suunnittelemiseksi ja rakentamiseksi. Hankesuunnitelmassa hanke jaetaan eri vaiheisiin, osakokonaisuuksiin ja näille osakokonaisuuksille määritetään valitusta toteutusmuodosta riippuen vastuutahot, tehtävät, tavoitteet, urakkamuodot ja vastuut (urakkarajat).

Hankesuunnitteluvaiheessa eri tehtävistä, tavoitteista ja sopimussuhteista laaditaan osaksi hankesuunnitelmaa tavoitteellinen vastuunjakomatriisi. Vastuunjakomatriisi selventää, kuinka eri osapuolet sitoutuvat hankkeeseen eri sopimussuhtein vaihtoehtoisissa toteutusmuodoissa. Vastuunjakomatriisi määrittää keskeisesti myös eri toteutusmuodoissa rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulle jäävät tehtävät.

Mitä laajemmasta toimituskokonaisuudesta on kyse, sitä suurempi osa suunnitteluosaamisesta ja palvelusta kiinnittyy hankkeeseen talotehtaan tai urakoitsijan alihankintapalveluina. Vastuunjakomatriisi määrittää osaltaan myös, kuinka eri osaurakoiden ja työsuoritusten valvonta, tarkastaminen ja suoritusten vastaanotto tulee toteuttaa.

Rakentamisen valvonta ja eri osasuoritusten organisointi

Hankesuunnitelmaan määritetään myös käytännöt työsuoritusten valvontaan, katselmuksiin ja vastaanottotarkastuksiin liittyvistä vastuista ja työsuoritusten hyväksymisestä vaihtoehtoisissa eri toteutusmuodoissa. Hankesuunnitelma sisältää tällöin myös erityisalojen suunnittelijoita koskevat tavoitteet osallistumisesta työmaakokouksiin, omien erityisosa-alueiden töiden valvontaan sekä töiden vastaanottoon. Tärkeätä on lisäksi määrittää, miten eri suoritukset ja osa-urakat arvioidaan ja miten lopputulosta verrataan suunnitteluohjeessa asetettuihin tavoitteisiin ja kuka vastaa siitä, että eri suoritukset voidaan hyväksytysti ottaa vastaan.

Vaihtoehtoisia tahoja voivat olla pääsuunnittelija, vastaava työnjohtaja tai joku hankkeeseen kytkeytyvistä erikoissuunnittelijoista (esim. LVI-suunnittelija). Hankkeeseen voidaan nimetä myös vain tätä tehtävää varten erillinen ammattilainen. Vastuiden kohdentaminen ja henkilöresurssien varaaminen riippuvat keskeisesti valittavasta toteutusmuodoista sekä eri urakoitsijoiden ja toimijoiden välisitä sopimussuhteista tilaajaan. Oleellista on kuitenkin päättää jo hankesuunnitteluvaiheessa, kuka vastaa rakennuksen valmistumisvaiheessa rakennuksen toimivuudesta, rakennuksen optimaalisista säädöistä, käyttöönotosta ja käytön opastuksesta.

Erityisalojen suunnittelijoiden osaamisen hyödyntäminen korostuu erityisesti taloteknisten järjestelmien kohdalla. Yleisen käytännön mukaan taloteknisten töiden valvoja ja työn tekemisestä vastaava toimija voivat olla samasta yrityksestä. Näissä tapauksessa erityisalan suunnittelijan hyödyntäminen rakennuttajan palkkaamana työn valvojana ja työsuorituksen arvioimisessa on suositeltavaa. Suunnittelijoiden hyödyntäinen valvontatehtävissä tulee tällöin lisätä tavoitteeksi hankesuunnitelmaan sekä suunnittelutoimeksiannoista laadittaviin tehtäväkuvauksiin, tarjouspyyntöasiakirjoihin sekä sopimuksiin.

Käyttöönottovaiheessa kaikki tekniset järjestelmät tulee olla testattuna sekä säädettynä optimaalisesti asetetut tavoitteet ja rakennuksen käyttöprofiili huomioiden. Kaikkien järjestelmien tulee toimia oikein ja ne tulee olla testattuna yhteensopiviksi. Hankesuunnitelmaan tulee määrittää hankeorganisaatiossa erikseen vastuuhenkilö, joka vastaa kokonaisuudessaan käyttöönottovaiheen tehtävistä.

Erillishankinnat

Rakennushankkeessa osa hankinnoista jää aina rakennuttajan hankintavastuulle, ns. erillishankinnoiksi. Hankinnat määrittävänä tekijänä on valittu toteutusmuoto ja mahdollisten eri toimituskokonaisuuksien toimitussisällöt ja -vastuut.

Rakentamisvaiheen ja erillishankintojen suunnittelun huomioiminen sekä tehtävien kohdistaminen on myös keskeinen osa hankesuunnitelmaa. Erillishankintojen osalta on tärkeätä määrittää, mitä erillishankintoja jää rakennuttajan vastuulle eri hankemalleissa, mitä erityissuunnittelua hankintoihin liittyy, miten eri vaihtoehdoissa erillishankinnat suunnitellaan toteutettavaksi sekä miten hankinnat aikataulutetaan suunnittelun ja varsinaisen rakentamisen näkökulmasta.

Suunnittelun ohjaaminen

Suunnittelun ohjaaminen ja laadun varmistaminen on rakennushankkeen pääsuunnittelijan keskeinen tehtävä. Toteutusmuodoissa, joissa koko suunnittelu ostetaan alihankintana laajemman toimitussisällön osana, pääsuunnittelijan valvontavastuun hoitaminen voi muodostua tapauskohtaisesti haastavaksi. Siksi hankesuunnitelmaan tulee kirjata menettelyohjeet, siitä miten eri toteutusmuodoissa voidaan varmistaa pääsuunnittelijan valvontatehtävien toteutuminen. Tavoitteena on määrittää ja kirjata suunnittelusopimuksiin menettely, jolla eri toteutusmuodoissa pääsuunnittelijan vastuut ja velvoitteet suunnittelun laadun valvonnasta ja suunnitelmien yhteensopivuuden varmistamisesta voidaan toteuttaa. Keskeisimmillään tämä tarkoittaa menettelyä kaikkia osapuolia velvoittavista yhteisistä suunnittelukokouksista ja menettelystä suunnitelmien yhteensopivuuden varmistamisesta.

Hankesuunnitelmaan kirjatut tavoitteet valvonnan toteuttamiseksi eri toteutusmuodoissa tulee vastaavasti huomioida eri toimijoiden ja suunnittelijoiden välisissä sopimuksissa. Suunnittelu- ja talotoimitus- tai urakkasopimuksissa tulee erikseen varmistaa, miten suunnittelutyö koordinoidaan, johdetaan ja ohjataan hankkeen toteutusmuoto huomioon ottaen ja hankesuunnitelmaan kirjattujen tavoitteiden mukaisesti.

Toteutusmuodon valinta

Vaikka hankesuunnitelman laadintavaiheessa valittu toteutusmuoto voi olla vielä alustava, hankesuunnitelmaan kirjattu suunnitelma hankkeen toteutusmallista sekä rakennuttajan itsensä vastuulle jäävistä tehtävistä ja hankinnoista auttaa rakennuttajaa arvioimaan omat tavoitteensa sekä omien resurssiensa riittävyyden eri toteutusmuodoissa. Oleellista eri vaihtoehtoja tarkasteltaessa on valita lopullisesti eri vaihtoehdoista toteutusmuodoista se, joka johtaa haluttuun lopputulokseen käytössä olevien resurssien puitteissa.

Lopullinen toteutusmuoto, hankittavat palvelut, toimitusmuodot ja sisällöt sekä eri osapuolten vastuut määräytyvä lopullisesti eri toimijoilta pyydettyjen ja saatujen tarjousten perusteella. Kaikissa tapauksissa hanketta ohjaa asetetut hankesuunnitelmaan kirjatut tavoitteet sekä käytettävissä olevat resurssit.