Tarjouskyselyjen toteuttaminen ja tarjousten arviointi
Tavoitteet täyttävien toteutusratkaisujen / palveluntarjoajien kartoittaminen ja tarjous- ja ehdotuskyselyiden toteuttaminen sekä saatujen vaihtoehtoisten tarjousten ja suunnitelmien arvioiminen
talotehtaat
tavarantoimittajat
suunnittelijat
Luonnossuunnitteluvaiheen ja tarjouskyselyiden lähtökohtana on suunnitteluohje
Rakennushankkeeseen ryhtyvän tavoitteet sekä suunnittelulle
Suunnitteluohjeen tulee mahdollistaa toimitussisällön näkökulmasta erilaiset toimitustavat ja toteutusratkaisut
Tällöin kyseeseen tulee erityisesti rakennussuunnittelun ja erityissuunnitteluosa-alueiden teettäminen tai sisällyttäminen eri toimitussisältöihin sekä kirjattuihin tavoitteisiin
Suunnitteluohjeen perusteella kartoitetaan markkinoilla mahdolliset asetetut tavoitteet ja vaatimukset täyttävät palveluntarjoajat
Toimijat pyritään valitsemaan siten, että toimitussisällön ja toimitustavan suhteen asetetut tavoitteet täyttyvät
Laaditaan rakennuttajan kanssa asetetut tavoitteet täyttävät luonnossuunnitelmat
Erityisesti tapauksissa, joissa rakennussuunnittelu (arkkitehtisuunnittelu) toteutetaan yksilöllisesti täysin asiakkaan asettamien tavoitteiden mukaisesti (tontin mahdollisuudet, tilaohjelma, toiminnalliset tavoitteet, runkomateriaali, toimitussisältö, …), luonnossuunnitteluvaiheesta vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvään suorassa sopimussuhteessa oleva suunnittelija.
Vaihtoehtoisissa menettelytavoissa luonnossuunnitelmat voivat kuulua joko osaksi toimijan tarjoussisältöä (talotehtaat) tai perustua toimijan (talotehdas / urakoitsija) mallistotarjontaan
Kaikissa vaihtoehdoissa suunnitteluohjeen merkitys rakennushankkeeseen ryhtyvän tavoite
Pyydetään vaihtoehtoisilta toimijoilta tarjoukset, jotka sisällöllisesti ja toiminnallisesti vastaavat kaikkia asetettuja tavoitteita
Valituille toimijoille esitetään tarjousten perustaksi suunnitteluohje sekä suunnitteluohjeeseen kirjatut suunnittelu- ja toteutustapatavoitteet
rakenteet, järjestelmät ja parametrit sekä pientalonlaatu.fi, Kuivaketju10 – ja BuildUpSkills -järjestelmien huomioon ottaminen
-> laadun varmistaminen / huomioiminen / valvonta myös rakentamisvaiheen aikana
Riippuen valitusta toimitussisällöstä ja -tavasta rakennussuunnittelu (luonnossuunnittelu)
voi sisältyä osapalveluna kokonaistoimituksesta laadittuun tarjoukseen (talotehdastoimitus)
voidaan teettää suoraan rakennushankkeeseen sitoutuneelta rakennussuunnittelijalta
Myös toteutukseen liittyvät urakka- ja asennuspalvelut voidaan sisällyttää kokonaistoimituksista pyydettävään tarjoukseen
Vaihtoehtoisesti myös toteutukseen liittyvät työ- ja asennuspalvelut rakennuttaja voi hankkia suorilla sopimuksilla kukin erikseen
Rakennussuunnittelun teettäminen erikseen sekä eri osaurakoiden ja palveluiden pilkkominen korostuu erityisesti, mitä yksilöllisemmästä kokonaissuunnitelmasta ja tavoitteista on kyse
Arvioidaan saadut tarjoukset ja ratkaisuehdotukset sekä tehdään alustava valinta tai rajataan vaihtoehtoisten ratkaisujen määrää tavoitteet täyttävästä kokonaisuudesta
Suunnitteluratkaisujen ja valintojen vaikutusten arvioiminen toteutuksen ja lopputuloksen kannalta
Arvioidaan, miten eri tavoin eri vaihtoehdot vaikuttavat hankkeen toteuttamiseen (rakennustyö), sen organisoimiseen, johtamiseen ja valvontaan
Vertailu alustavaan toteutussuunnitelmaan, tavoitteisiin, mahdollisuuksiin sekä riskikartoitukseen
Valitun / valittujen palveluntarjoajien toimitussisällön perusteella määritetään se suunnitteluosaamisen tarve, joka jää ulkopuolelle valittujen palveluntarjoajien toimitus- / palvelusisällöistä ja josta rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee vastata itse
Testataan ja analysoidaan suunnitelmien toimivuus ja toteutuminen sekä arvioitu hankkeen kokonaiskustannustaso suhteessa asetettuihin tavoitteisiin sekä rajoitteisiin (budjetti)
Rakennusosa-arvio laaditaan alustavien luonnossuunnitelmien sekä eri osa-alueista ja tehtävistä saatujen tarjousten perusteella
Tavoitteena tulisi pitää, että rakennusosa-arvio kattaisi mahdollisimman laajasti hankkeen toteuttamisesta aiheutuvat kustannuserät ja -nimikkeet sekä mahdolliset erillishankinnat
Koska rakennusosa-arvion laatiminen ennen kaikkia tarkkoja erityissuunnitelmia ei kuitenkaan voi olla tarkka, rakennusosa-arvio tulee laatia yleisiä viitetietoja sekä kokemusperäistä tietoa hyväksikäyttäen ja saatuun arvioon tulee suhtautua varauksin
Rakennusosa-arvion laatimisen tarkoituksena on verrata sitä hankkeesta laadittuun tavoitehintaan (budjettiin) ja tällä menettelyllä varmistaa suunnitteluratkaisun taloudelliset toteuttamismahdollisuudet
Rakentamisen aloittamisen edellytyksenä on, että saatu arvio alittaa hankkeelle varatun budjetin
Mikäli rakennusosa-arviopohjainen kustannusarvio ylittää budjetin, suunnitelmat eivät ole toteuttamiskelpoisia ja rakentamista ei pidä aloittaa, ilman että budjetin ylitykseen on mahdollista varautua tai suunnitelmia on muutettu budjetin riittävyyden varmistamiseksi
Mikäli suunnitelmia joudutaan tarkistamaan, tavoitteena tulisi ensisijaisesti olla toteutusratkaisun tehostaminen ei kokonaisratkaisun tavoitteista tinkiminen