• Tavoitteet täyttävien toteutusratkaisujen / palveluntarjoajien kartoittaminen ja tarjous- ja ehdotuskyselyiden toteuttaminen sekä saatujen vaihtoehtoisten tarjousten ja suunnitelmien arvioiminen
    • talotehtaat
    • tavarantoimittajat
    • suunnittelijat
  • Luonnossuunnitteluvaiheen ja tarjouskyselyiden lähtökohtana on suunnitteluohje
    • Rakennushankkeeseen ryhtyvän tavoitteet sekä suunnittelulle
  • Suunnitteluohjeen tulee mahdollistaa toimitussisällön näkökulmasta erilaiset toimitustavat ja toteutusratkaisut
    • Tällöin kyseeseen tulee erityisesti rakennussuunnittelun ja erityissuunnitteluosa-alueiden teettäminen tai sisällyttäminen eri toimitussisältöihin sekä kirjattuihin tavoitteisiin
    • Suunnitteluohjeen perusteella kartoitetaan markkinoilla mahdolliset asetetut tavoitteet ja vaatimukset täyttävät palveluntarjoajat
      • suunnittelijat
      • talotehtaat / tarviketoimittajat / tavarantoimittajat
      • urakoitsijat
    • Toimijat pyritään valitsemaan siten, että toimitussisällön ja toimitustavan suhteen asetetut tavoitteet täyttyvät
  • Laaditaan rakennuttajan kanssa asetetut tavoitteet täyttävät luonnossuunnitelmat
    • Erityisesti tapauksissa, joissa rakennussuunnittelu (arkkitehtisuunnittelu) toteutetaan yksilöllisesti täysin asiakkaan asettamien tavoitteiden mukaisesti (tontin mahdollisuudet, tilaohjelma, toiminnalliset tavoitteet, runkomateriaali, toimitussisältö, …), luonnossuunnitteluvaiheesta vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvään suorassa sopimussuhteessa oleva suunnittelija.
    • Vaihtoehtoisissa menettelytavoissa luonnossuunnitelmat voivat kuulua joko osaksi toimijan tarjoussisältöä (talotehtaat) tai perustua toimijan (talotehdas / urakoitsija) mallistotarjontaan
    • Kaikissa vaihtoehdoissa suunnitteluohjeen merkitys rakennushankkeeseen ryhtyvän tavoite
  • Pyydetään vaihtoehtoisilta toimijoilta tarjoukset, jotka sisällöllisesti ja toiminnallisesti vastaavat kaikkia asetettuja tavoitteita
    • Valituille toimijoille esitetään tarjousten perustaksi suunnitteluohje sekä suunnitteluohjeeseen kirjatut suunnittelu- ja toteutustapatavoitteet
      • rakenteet, järjestelmät ja parametrit sekä pientalonlaatu.fi, Kuivaketju10 – ja BuildUpSkills -järjestelmien huomioon ottaminen
      • -> laadun varmistaminen / huomioiminen / valvonta myös rakentamisvaiheen aikana
    • Riippuen valitusta toimitussisällöstä ja -tavasta rakennussuunnittelu (luonnossuunnittelu)
      • voi sisältyä osapalveluna kokonaistoimituksesta laadittuun tarjoukseen (talotehdastoimitus)
      • voidaan teettää suoraan rakennushankkeeseen sitoutuneelta rakennussuunnittelijalta
    • Myös toteutukseen liittyvät urakka- ja asennuspalvelut voidaan sisällyttää kokonaistoimituksista pyydettävään tarjoukseen
    • Vaihtoehtoisesti myös toteutukseen liittyvät työ- ja asennuspalvelut rakennuttaja voi hankkia suorilla sopimuksilla kukin erikseen
    • Rakennussuunnittelun teettäminen erikseen sekä eri osaurakoiden ja palveluiden pilkkominen korostuu erityisesti, mitä yksilöllisemmästä kokonaissuunnitelmasta ja tavoitteista on kyse
  • Arvioidaan saadut tarjoukset ja ratkaisuehdotukset sekä tehdään alustava valinta tai rajataan vaihtoehtoisten ratkaisujen määrää tavoitteet täyttävästä kokonaisuudesta
    • Tuote, palvelu, suunnittelu, toimitussisältö, urakointi, asennus, yms.
    • Suunnitteluratkaisujen ja valintojen vaikutusten arvioiminen toteutuksen ja lopputuloksen kannalta
    • Arvioidaan, miten eri tavoin eri vaihtoehdot vaikuttavat hankkeen toteuttamiseen (rakennustyö), sen organisoimiseen, johtamiseen ja valvontaan
      • Vertailu alustavaan toteutussuunnitelmaan, tavoitteisiin, mahdollisuuksiin sekä riskikartoitukseen
  • Valitun / valittujen palveluntarjoajien toimitussisällön perusteella määritetään se suunnitteluosaamisen tarve, joka jää ulkopuolelle valittujen palveluntarjoajien toimitus- / palvelusisällöistä ja josta rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee vastata itse
  • Testataan ja analysoidaan suunnitelmien toimivuus ja toteutuminen sekä arvioitu hankkeen kokonaiskustannustaso suhteessa asetettuihin tavoitteisiin sekä rajoitteisiin (budjetti)
  • Laaditaan hankkeelle rakennusosa-arviopohjainen kustannuslaskelma
    • Rakennusosa-arvio laaditaan alustavien luonnossuunnitelmien sekä eri osa-alueista ja tehtävistä saatujen tarjousten perusteella
    • Tavoitteena tulisi pitää, että rakennusosa-arvio kattaisi mahdollisimman laajasti hankkeen toteuttamisesta aiheutuvat kustannuserät ja -nimikkeet sekä mahdolliset erillishankinnat
    • Koska rakennusosa-arvion laatiminen ennen kaikkia tarkkoja erityissuunnitelmia ei kuitenkaan voi olla tarkka, rakennusosa-arvio tulee laatia yleisiä viitetietoja sekä kokemusperäistä tietoa hyväksikäyttäen ja saatuun arvioon tulee suhtautua varauksin
    • Rakennusosa-arvion laatimisen tarkoituksena on verrata sitä hankkeesta laadittuun tavoitehintaan (budjettiin) ja tällä menettelyllä varmistaa suunnitteluratkaisun taloudelliset toteuttamismahdollisuudet
      • Rakentamisen aloittamisen edellytyksenä on, että saatu arvio alittaa hankkeelle varatun budjetin
      • Mikäli rakennusosa-arviopohjainen kustannusarvio ylittää budjetin, suunnitelmat eivät ole toteuttamiskelpoisia ja rakentamista ei pidä aloittaa, ilman että budjetin ylitykseen on mahdollista varautua tai suunnitelmia on muutettu budjetin riittävyyden varmistamiseksi
    • Mikäli suunnitelmia joudutaan tarkistamaan, tavoitteena tulisi ensisijaisesti olla toteutusratkaisun tehostaminen ei kokonaisratkaisun tavoitteista tinkiminen