Hankkeen alkuvaiheen menettelytapaohjeistukset, selvitykset ja tarvittavat asiakirjat – mitä tarvitaan hankkeen käynnistämiseksi.

Hankkeen alkuvaiheessa on suositeltavaa olla yhteydessä oman rakennusvalvontaan ja käydä keskustelua tavoitteista ja mahdollisuuksista sekä alustavista suunnittelulinjoista ennen varsinaisen suunnittelun käynnistämistä. Menettely ei välttämättä ole kaikkien rakennusvalvontaviranomaisten toimialueella pakollinen, mutta suositeltava.

Suunnittelun aloituskokous.

Yhteydenpito omaan rakennusvalvontaan ja suunnittelun aloituskokouksen järjestäminen hankesuunnitteluvaiheen alussa mahdollistaa sen, että kaikki suunnitteluun vaikuttavat ohjeet ja näkemykset, kaavamääräysten tarkennukset sekä mahdolliset rakentamista koskevat muut rajoitukset, määräykset ja menettelytavat tulevat otetuksi huomioon. Lisäksi on tärkeätä selvittää maalämmön mahdollisuus sekä rakennuslupahakemuksen käsittelyn vaatima aika. Rakennusluvan käsittelyajalla on keskeinen hankesuunnittelua ja yleisaikataulun laatimista ohjaava merkitys.

Rakennusvalvontaviranomainen voi aluekohtaisesti edellyttää hankkeelta erilaisia toimenpiteitä ja menettelytapoja liittyen esimerkiksi:

  • vesi- ja viemäröintiliittymiin sekä sähköliittymään (mahdollinen velvoite liittymissopimuksista rakennuslupavaiheessa, suunnittelujärjestys ja tarvittavat asiakirjat),
  • hulevesien käsittelyyn,
  • tonttiin liittyviin ohjeisiin esimerkiksi maa-ainesten käsittelystä (mahdollisten louhintajätteiden käsittely sekä yleisesti käytettävien maa-ainesten puhtaus),
  • työturvallisuusasetuksen tulkintaan ja noudattamiseen sekä edellytettäviin menettelytapoihin,
  • esteettömyyteen,
  • meluntorjuntaan ja ääniolosuhteisiin,
  • paloturvallisuuteen,
  • kosteusteknisen toimivuuden varmistamiseen suunnittelussa ja kosteudenhallinnan varmistamisen rakentamisvaiheen aikana,
  • tuotehyväksyntälainsäädännön noudattamiseen,
  • mahdolliseen aluekohtaiseen laadunohjausmenettelyyn tai laadunvarmistusselvitykseen ja poikkeuksellisiin luvansaamisen ehtoihin,
  • menettelytapoihin, jotka liittyvät velvoitteisiin nimetä eri suunnittelijat rakennusluvan hakemisen yhteydessä,
  • rakennustyön toteuttamiseen,
  • rakentamisen aikaiseen valvonta- ja tarkastusmenettelyyn, katselmuksiin (mahdollinen valvontasuunnitelman / tarkastussuunnitelman laatiminen), mahdollisiin erillisiin tarkastuspöytäkirjoihin (talotekniset järjestelmät) sekä eri erityissuunnittelijoiden velvoitteisiin osallistua katselmuksiin sekä
  • loppukatselmuksen yhteydessä edellytettäviin tarkastuksiin, mittauksiin ja dokumentteihin.

Monet eri tehtävät, joiden tavoitteena on laadun varmistaminen, perustuvat pääosin lakiin ja asetuksiin sekä pysyväisohjeisiin. Usein menettelytavat ja tulkinnat voivat kuitenkin vaihdella alueellisesti. Siksi suunnittelun aloituskokouksen järjestäminen oman rakennusvalvontaviranomaisen kanssa on suositeltavaa.  Esimerkiksi maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusvalvontaviranomainen voi edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvältä erillistä laadunvarmistusselvitystä toimenpiteistä rakentamisen laadun varmistamiseksi. Velvoite laadunvarmistusselvityksen laatimisesta tulee kuitenkin erikseen varmistaa.

Lisäksi on selvitettävä, ketkä suunnittelijat on nimettävä hankkeeseen jo rakennusluvan hakemisen yhteydessä. Toteutusmuodoissa, joissa koko rakennus hankitaan yhdeltä talotoimijalta laajana erityissuunnittelun sisältävänä toimituskokonaisuutena, suunnittelijoiden nimeäminen ja hyväksyttäminen on mahdollista vasta, kun hankintasopimus on allekirjoitettu.

Yleisen käytännön mukaisesti toimitussopimukset talotoimittajien kanssa tulisi solmia vasta rakennusluvan myöntämisen jälkeen. Tällä pyritään varmistamaan, että rakennuttajan valitsema talotoimitus ja suunnitteluratkaisu olisi aina rakennusvalvontaviranomaisen näkökulmasta hyväksyttävä ja rakennuslupa ratkaisulle olisi mahdollinen.

Koska rakennushanketta tulisi kuitenkin voida viemään eteenpäin samanaikaisesti lupaprosessin kanssa, hankintapäätökset talotoimituksista tulisivat olla mahdollisia jo ennen rakennusluvan myöntämistä. Tällöin myös tarvittavat suunnittelijatiedot olisivat rakennuslupaa haettaessa käytettävissä. Tällöin on selvitettävä mahdollisuus sopia talotoimituksesta jo ennen rakennusluvan myöntämistä. Tämä edellyttää kuitenkin vuorovaikutteista keskustelua rakennusvalvonnan kanssa luonnossuunnittelun linjoista sekä yleisesti valitusta toteutusmallista yhteneväisen näkemyksen varmistamiseksi.

Tärkeätä on myös selvittää, mitä pätevyys- ja kelpoisuusvaatimuksia alueen rakennusvalvontaviranomainen edellyttää hankkeelle nimettävältä pääsuunnittelijalta ja vastaavalta työnjohtajalta. Hankkeeseen nimettävä vastaava työnjohtaja voi maankäyttö- ja rakennuslain sekä rakennusasetuksen mukaan toimia tietyin edellytyksin myös pääsuunnittelijana. Siksi tämä mahdollisuus on kuitenkin selvitettävä alueen rakennusvalvontaviranomaisen kanssa. Pientalorakentamisessa näiden kahden vastuullisen toimen yhdistäminen on useimmissa tapauksissa luonteva ja perusteltu toimintatapa.

Hankkeen alkuvaiheessa tulee myös määrittää, mitä selvityksiä, suunnitteluasiakirjoja ja aloitusvaiheen lausuntoja hankkeessa edellytetään suunnittelun ja rakentamisen käynnistämiseksi.  Tähän lukeutuu mm. liitoskohtalausunto, joka tarvitaan vesi- ja viemäriliittymiin liittymistä varten ja liittymien suunnittelua varten. Rakennushankkeen alkuvaiheessa tulee lisäksi hankkia suunnittelua ohjaaviksi lähtötiedoiksi rakennusvalvonnan ohjeistuksen mukaiset asiakirjat ja lähtötiedot mm. suunnittelukartta tai vastaava sekä korkeusasematiedot. Lisäksi on tärkeätä selvittää hankeaikataulun lähtötiedoiksi eri liittymien (sähkö-, vesi- ja viemäri sekä tietoliikenneliittymät) toimitusajat.