Talo = kasa rahaa

Toteutusmuoto sekä toteutuksen organisointi – valinnan merkitys

Toteutusmuodolla tarkoitetaan sitä, kuinka hankkeen suunnittelu, rakentaminen ja käyttöönotto toteutetaan ja organisoidaan. Toteutusmuoto määrittää rakennushankkeeseen liittyvien eri tehtävien, palveluiden ja hankintojen sisällön ja vastuusuhteet sekä toimitustavat. Toteutusmuoto määrittää, miten hanke jakautuu eri toimituskokonaisuuksiin sekä miten eri osa-alueiden vastuut hankkeessa kohdennetaan. Toteutusmuoto määrittää myös sen, mitkä osa-alueet ja tehtävät jäävät rakennushankkeeseen ryhtyvän hoidettavaksi ja toteutusvastuulle. Toteutusmuodolla ja hankkeen eri toimituskokonaisuuksien toimitussisällöillä on siten resurssi- ja osaamistarvetta ja koko hankkeen organisaation muodostumista ja toteutumista ohjaava vaikutus.

Rakennushankkeessa tulee olla aina päätoteuttaja. Rakennushankkeeseen ryhtyvä on itse päätoteuttaja, ellei erillistä päätoteuttajaa nimetä erikseen. Päätoteuttajaksi voidaan vaihtoehtoisesti nimetä myös pääasiallista määräysvaltaa käyttävä urakoitsija. Hankkeen toteutusmuodolla, hankeorganisaatiolla ja rakentamisesta laadittavilla sopimuksilla on siksi keskeinen merkitys myös päätoteuttajan nimeämisessä sekä päätoteuttajalle kuuluvien tehtävien ja velvoitteiden kohdistamisessa.

Rakennushankkeessa päävastuu työturvallisuuskysymyksissä on päätoteuttajalla. Siksi päätoteuttajan nimeämisen merkitys on suuri myös turvallisuussuunnitteluun liittyvien tehtävien hoitamisessa ja vastuiden jakamisessa. Kokonaisvastuu hankkeesta ja lopputuloksesta on Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kuitenkin aina rakennushankkeeseen ryhtyvällä rakennuttajalla toteutusmuodosta riippumatta.

Mikäli päätoteuttajan tehtävät ja vastuut halutaan kohdistaa erilliselle toimijalle, esimerkiksi rakennustyötä sisältävissä talotoimituksissa (runkovalmis-, vesikattovalmis-, muuttovalmis- tai talovalmistoimitukset), päätoteuttajan nimeäminen tulee erikseen kirjata talopaketti- tai osaurakkasopimuksiin. Yleisimmäksi käytännöksi on kuitenkin muodostunut se, että rakennushankkeen päätoteuttajana toimi rakennushankkeeseen ryhtyvä itse. Päätoteuttajan kaikki lakisääteiset vastuut ja velvoitteet täytyy tällöin huolellisesti tiedostaa ja tarvittavat toimenpiteet suunnitella.

Toteutusmuoto

Hankkeen vaatimat suunnittelijat sitoutuvat eri tavoin hankkeeseen riippuen siitä, miten ja mistä rakennus toteutetaan. Eri osapuolet voivat olla joko sopimussuhteessa suoraan rakennushankkeeseen ryhtyvään (rakennuttaja) tai toimituksesta vastaavaan rakennusalan toimijaan (esimerkiksi talotehdas). Tästä syystä päätös toteutusmuodosta ja runkomateriaalista määrittää keskeisesti pientalon toteutusorganisaation.

Pientalo voidaan rakennuttaa ja rakentaa hyvin monin eri tavoin ja monenlaisista materiaaleista. Jokaisella toteutusmuodolla tai -tavalla on kullakin omat luonteenpiirteensä sekä erityisesti vaikutuksensa hankkeen organisointiin, vastuisiin ja velvoitteisiin. Erityisesti pääsuunnittelijan, rakennussuunnittelijan ja vastaavan työjohtajan valinnat ja tehtävien määrittäminen ovat oleellisesti riippuvaisia valittavasta toteutusmuodosta sekä rakennussuunnittelun (arkkitehtisuunnittelu) toteuttamistavasta. Siksi alustava kartoitus vaihtoehtoisista toteutusmuodoista sekä soveltuvuudesta omiin mahdollisuuksiin ja tavoitteisiin tulee tehdä heti hankkeen alussa.

Hankkeen toteutusmuoto määrittää myös mahdollisen oman työn osuuden ja mahdollisuudet. Toteutusmuoto määrittää lisäksi rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuudet tilaajana sekä toisaalta mahdollisena työnantajana.

Rakennussuunnittelu (arkkitehtisuunnittelu)

Pientalohankkeessa rakennushankkeeseen ryhtyvän tavoitteet ovat aina yksilölliset. Tavoitteet riippuvat toisaalta perheen tilantarpeesta, tiloille ja koko rakennuksen toiminnallisuudelle asetetuista tavoitteista sekä toisaalta arvoista, ihanteista ja odotuksista rakennuksen muodolle ja arkkitehtuurille. Tavoitteita ja niiden toteutumista ohjaavat myös taloudelliset reunaehdot sekä rakennuspaikan mahdollisuudet. Tavoitteet ainutkertaisen oman kodin rakentamiselle ovat aina olemassa, vaikka ne eivät keskeisesti hanketta ohjaisikaan. Toiveet ja odotukset ovat aina vahvat ja siksi epäonnistumisille ja pettymyksille ei ole sijaa.

Yksilöllisten tavoitteiden toteutuminen ja tehokas tilasuunnittelu edellyttävät hyvää rakennussuunnittelua (arkkitehtisuunnittelu), joka kykenee ottamaan huomioon kaikki mahdolliset rakennuttajan toiveet, mahdollisuudet ja rajoitukset. Rakennussuunnittelulle asetetut tavoitteet voidaan saavuttaa joko toteuttamalla rakennussuunnittelu yksilöllisesti erillisenä toimeksiantona yhteistyössä rakennussuunnittelijan (arkkitehti) kanssa tai vaihtoehtoisesti hyödyntämällä eri toimijoiden (talotehtaiden) valmiita ehdotuksia ja ratkaisuja. Toteutuksen ennakoitavissa oleva kustannustaso tulisi kuitenkin pitää rinnakkaisena tavoitteena kaikissa suunnittelun eri vaiheissa.

Se, kuinka eri osa-alueiden suunnittelu toteutetaan, ei kuitenkaan saa vaikuttaa lopputulokselle asetettaviin tavoitteisiin. Suunnittelu- ja toteutustavaksi tulee valita hankemalli, joka parhaiten tukee rakennushankkeeseen ryhtyvän asettamia tavoitteita ja mahdollisuuksia sekä tontin reunaehtoja.

Toteutusmuotoon liittyvät valinnat – suunnittelun ja rakentamisen organisointi ja eri toimituskokonaisuuksien sisältötavoitteet

Toteutusmuodolla tarkoitetaan sitä, miten ja minkälaisissa toimituskokonaisuuksissa sekä osissa hanke toteutetaan. Keskenään eri toimituskokonaisuudet eroavat lähinnä sen suhteen, kuinka suuri osa rakennuksen suunnittelusta, materiaalista ja eri järjestelmistä sekä itse rakennustyöstä sisältyvät samaan sopimukseen.

Valittavalla toteutusmuodolla on tärkeä merkitys koko hankkeen suunnittelun ohjaukseen. Mitä laajemmasta hankintakokonaisuudesta (talotoimitus) on kyse, sitä suurempi osuus suunnittelusta sisältyy hankittavan palvelun toimitussopimukseen. Tällöin rakennuttajaan sopimussuhteessa olevan pääsuunnittelijan mahdollisuudet ohjata suunnittelua sekä valvoa suunnitelmien yhteensopivuuden toteutumista ovat vastaavasti merkittävästi vaikeammin toteutettavissa. Siksi suunnittelun ohjaukseen liittyvät tavoitteet ja menettelytavat tulee aina ottaa huomioon vaihtoehtoisia toteutusmuotoja arvioitaessa.

Mikäli esimerkiksi energiatehokkuudelle asetettavat vaatimukset poikkeavat tavanomaisesta tasosta, tavoitteiden asettaminen, niiden toteutuminen suunnittelussa ja itse rakentamisessa edellyttävät kaikissa hankkeen eri vaiheissa huolellista toteutuksen ohjaamista ja valvontaa. Siksi eri toteutusmuotoihin liittyvät erikoispiirteet sekä suunnittelun valvonta- ja ohjausmahdollisuudet tulisi ottaa huomioon eri toimituskokonaisuuksien hankintasopimuksissa.

Valmiin talo- ja toimituskokonaisuuden hankkiminen ei saa olla este sille, että rakennuttajan mahdollisuudet valvoa suunnittelua ja tavoitteiden täyttymistä säilyvät. Se, kuka rakennuksen rakentaa ja mistä materiaalista, ei ratkaise onnistumisen tasoa. Vain tavoitteiden asettamisella ja suunnitelmallisella toteutuksella on merkitys.

Suunnittelun ja koko hankkeen erilaisilla toteutusmuodoilla ei ole keskinäistä paremmuusjärjestystä. Pientalo voidaan suunnitella ja rakentaa laadukkaasti ja onnistuneesti usealla eri tavalla ja lähes kaikista materiaaleista. Eri toteutusmuotojen ja -tapojen eroavaisuudet korostuvat erityisesti siinä, kuinka hyvin valittu hankkeen toteutusmalli tukee rakennuttajan mahdollisuuksia, kuinka hyvin tavoitteet on mahdollista toteuttaa sekä kuinka hyvin tavoitteiden toteutumista on mahdollista ohjata ja valvoa toteutusmuodosta riippumatta.

Toimitussisällön osalta hankittavan talotoimituksen laajuus vodaan jakaa kolmeen pääasiallisen toimitussisältöön:

  • materiaali- tai elementtipaketti
  • runko- tai vesikattovalmis
  • muutto- tai talovalmis.

Jako eri toimitussisätöihin perustuu Kilpailu- ja kuluttajaviranomaisen sekä Pientaloteollisuuden yhteisesti sovittuun menettelytapaohjeistukseen eri talopakettien hintailmoittelusta. Jako eri toimitussisältöihin on kuitenkin vain suuntaa antava ja jokainen toimitussopimus voidaan laatia yksilöllisesti kahdenvälisenä hankintasopimuksena.

Eri toimitussisältöjen erot muodostuvat siitä, kuinka paljon suunnittelu- ja rakentamistyötä sisältyy eri toimitussisältöihin. Pelkistetymmässä toimitussisällössä, materiaalipaketissa, suunnittelua ja rakentamistyötä ei pääsääntöisesti sisälly sopimukseen ollenkaan. Vastaavasti muutto- tai talovalmistoimituksissa hankintasopimukset kattavat sopimusyksityiskohdista riippuen pääasiallisesti suurimman osan rakennuksen rakentamista edellytettävistä suunnittelutehtävistä, tuoteosien valmistuksesta, rakentamistehtävistä sekä myös ison osan erillishankinnoista.

Tärkeätä on kuitenkin määrittää, mitä eri vaihtoehdot tarkoittavat hankkeeseen ryhtyvän tavoitteiden, mahdollisuuksien ja hankkeen toteutuksen kannalta. Tärkeätä on tiedostaa, miten eri toimitussisällöt vaikuttavat tavoitteiden toteutumiseen, hankkeen eri osapuolten nimeämiseen, tehtävien määrittämiseen, suunnittelun ja rakennustyön organisoimiseen, valvontaan ja toteutukseen sekä vastuiden kohdentamiseen. Lähtökohtaisesti rakennuttajan tärkeimpänä tavoitteena on ensisijaisesti tavoitteiden mukaisen pientalon rakennuttaminen ei niinkään tapa, jolla se toteutetaan. Vastuu kokonaisuudesta ja lopputuloksesta on kuitenkin aina rakennushankkeeseen ryhtyvällä.

Rakenteelliset toteutustapavaihtoehdot ja toimituskokonaisuudet

Rakenteellisilla toteutustavoilla ja -ratkaisuilla tarkoitetaan sitä, mistä rakenneosista tai järjestelmistä hanke toteutetaan. Erilaisia rakenneosia voivat olla esimerkiksi erilaiset elementit, kuten seinä- ja kattoelementit, tilaelementit, määrämittoihin työstetyt rakenneosat (ns. precut-puurunkotoimitus) tai erilaiset harkko- tai muottiratkaisut. Myös perinteinen paikalla rakennettu puunrunkoratkaisu on myös edelleen mahdollinen ratkaisuvaihtoehto.

Toteutustavan sekä eri ratkaisujen valinnassa tulee huomioida myös oma osaaminen, halu ja toisaalta mahdollisuudet sekä omat voimavarat osallistua hankkeeseen rakennuttajana tai osatoteuttajana (mm. vastuu erillishankinnoista).  Oman työpanoksen arvioiminen tulee ehdottomasti tehdä yhdessä projektituen kanssa ja siihen tulee suhtautua kriittisesti. Oman panoksen yliarvioiminen on merkittävä riskitekijä, mikä tulee ottaa huomioon päätöksiä tehtäessä. Erityisesti, mikäli valittava toteutustapa ja asetetut tavoitteet laadulle asettavat osaamiselle korkeita vaatimuksia, oman työpanoksen mahdollisuuksiin on syytä suhtautua realistisesti ja varovaisesti.

Toteutustapaan ja rakenteellisiin ratkaisuihin liittyvissä valinnoissa tulee huomioida myös rakennusaikaan ja ajankohtaan sekä rakennuspaikkaan (tontin mahdollisuudet ja rajoitukset) liittyvät tekijät ja mahdolliset epävarmuustekijät. Näitä huomioon otettavia tekijöitä ovat mm. kiire, eri toimituksiin ja hankintoihin liittyvät eri pituiset toimitusajat ja tarjontatilanne, rakennusajankohdan oletettavat sääolosuhteet, materiaali- ja rakennusosatoimitusten tai järjestelmien hankintasuunnittelu, rakennustarvikkeiden varastointi rakennuspaikalla, turvallisuus sekä yleiset työmaaolosuhteet.

Jokaisella tontilla on lisäksi omat erityispiirteensä, jotka tulee huomioida toteutustavan valinnassa, riskikartoituksessa sekä rakennustyömaan työturvallisuuden näkökulmasta. Siksi myös tontilla on myös vaikutus rakenteellisia valintoja päätettäessä.

Pääasiallinen runkomateriaali – vaikutus tavoiteltavaan energiatehokkuuteen

Myös vaihtoehtoiset ratkaisut pääasiallisesta runkomateriaalista sekä julkisivusta (kaavamääräykset) yhdessä mahdollisten eri toteutusmuotojen ja toteutustapavaihtoehtojen sekä koko hankeprosessin kanssa tulee arvioida hankkeen alussa.

Jokaisella runkomateriaalilla on omat tunnusomaiset luonteenpiirteensä - etunsa sekä rajoituksensa. Päätökset halutusta toteutustavasta sekä runkomateriaalista osaltaan ohjaavat sekä mahdollisesti myös rajoittavat rakennussuunnittelua (arkkitehtisuunnittelu) sekä määrittävät rakennesuunnittelulle reunaehdot, jotka tulee ottaa huomioon yhdessä muiden suunnittelutavoitteiden kanssa. Näitä osa-alueita ovat mm. materiaalin ja tuotantotekniikan mahdolliset vaikutukset ja rajoitukset rakenteiden suunnitteluvapauteen, arkkitehtuuriin ja mittamaailmaan, aukkojen suunnitteluun, kylmäsiltojen välttämiseen, kiinnittämiseen ja tukirakenteiden suunnitteluun, pinnoittamiseen sekä pintarakenteisiin.

Pääasiallisen runkomateriaalin valinnassa tulee lisäksi huomioida ja varmistaa eri vaihtoehtojen soveltuvuus matalaenergiarakentamiseen, ilmanpitävyydelle asetettavien tavoitteiden toteutuminen sekä eri materiaalien rakennusfysikaalinen toimivuus. Runkomateriaalin valinnalla on vaikutus myös mahdollisiin rakennusvaiheen haasteisiin ja riskeihin (esim. kuivana pysymisen tavoite), kalustotarpeeseen, poikkeuksellisen vaativiin työvaiheisiin ja työturvallisuuden varmistamiseen, erikoisosaamisen tarpeeseen, aikatauluttamisen haasteisiin sekä erilaisiin toimitusaikatauluihin. Pääasiallisen runkomateriaalin valinnassa on otettava huomioon myös hankkeelle valittu toteutusmuoto ja toteutusmuodosta riippuvaiset vastuut rakennustyön organisoimisesta ja johtamisesta.

Erilaisilla kokonaisratkaisuilla, järjestelmillä ja materiaaleilla voi olla myös erilainen ja toisistaan poikkeava tarjontatilanne markkinoilla sekä tästä riippuvainen arvioitu hintakehitys ja soveltuvuus käytettävissä oleviin resursseihin tai aikatauluun. Tästä syystä runkomateriaalia valittaessa, valintatilanteessa tulisi ottaa huomioon yhtä lailla kaikki tavoitteet, edut, rasitteet ja rajoitukset sekä muut oleelliset huomioitavat seikat, myös hintavaikutus. Eri vaihtoehtojen arvioimisessa projektituen osaamisella ja markkinatuntemuksella on keskeinen merkitys.